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El valor de la desinformación

19 de Diciembre 2016

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A fortunada y desafortunadamente, vivimos en la era de la información. En muchas ocasiones, el excedente de datos que existe crea desinformación y genera conclusiones erróneas. Aunque tal vez ha sucedido en toda la historia de la humanidad el mismo fenómeno, ahora que nos encontramos en vísperas del proceso de elaboración de la Constitución de la Ciudad de México hay que tener mucho cuidado con la información que damos como cierta en temas que nos afectan directa o indirectamente, tal es el caso de la plusvalía inmobiliaria, que ha sido motivo de polémica en los últimos días.

Empecemos por lo básico: ¿qué es y qué no es una plusvalía? Plusvalía es una cantidad de un activo o recurso que excede la porción que es utilizada. Se ocupa en bienes raíces, en inversiones, en presupuestos y en economía. Es la ganancia que hay entre el costo y el valor actual o de mercado de algún bien. En el caso de los bienes raíces, es la ganancia que uno puede tener con el tiempo en relación al costo actual. Los bienes raíces cambian de valor por varios factores, el principal es la inflación, es decir, el alza generalizada en los precios en bienes y servicios.

Esta plusvalía también tiene que ver con los servicios e infraestructura que con el tiempo adquiere la zona y la demanda que tiene ese lugar para vivir. Los servicios y la infraestructura que existan en la zona usualmente los provee el Estado.

El llamado, erróneamente, impuesto a la plusvalía –correctamente debería ser nombrado captura de valor o planning gain– existe en muchos países desarrollados desde hace años. Originalmente se pensó como una forma de compensar la inversión en infraestructura y la retribución justa de los desarrolladores a la comunidad. Es decir que el precio del suelo depende del lugar de la ciudad en donde nos encontremos –no vale igual un metro cuadrado en Reforma que uno en Iztapalapa–, de los permisos de zona, usos de suelo y la normatividad urbana; y también varía según la extensión en que se pueda construir en una zona u otra.

Eso lo determina en gran medida la normatividad urbana y este es un valor que puede ayudar a un inmueble o demeritar su valor, según qué tanto cambie la calidad de vida. Es también un tema de densidad de población pues, en los lugares muy poblados, por leyes de oferta y demanda, tenderá a crecer el valor de la propiedad.

Estas normas no las dictamina el valor de la propiedad y sí la normatividad. Lo que quiere decir que la captura de valor no está relacionada con privar de un incremento en el precio de las viviendas. Si bien es cierto que la redacción de la Constitución se puede prestar a una interpretación errónea, la captura de valor busca mejorar la dinámica urbana y es una forma de reinvertir en espacios públicos. Es, entonces, una manera de obligar a los grandes desarrolladores a contribuir con su parte en los permisos, usos y normatividad dentro de la ciudad; es una forma de regular la propiedad sin afectar los intereses de los demás.

Aunque en otros países también se ha visto la otra cara de la moneda y el tema se ha ocupado para hacer campañas políticas a manera de cabildeo mediante nuevas escuelas, espacios públicos y demás, que intrínsecamente traerán, o no, un nuevo valor y generarán un ingreso para la zona.

Hay que analizar ambas caras de la moneda. Lo más importante es que la dinámica inmobiliaria no se va a modificar en el corto plazo, no es un impuesto nuevo para los ciudadanos y no tendrás que pagar algo adicional al momento de hacer una venta. Lo que se busca es una captura de valor de la propiedad en su plusvalía urbanística.

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